Hiện nay, nhà phát mãi ngân hàng sẽ có giá thấp hơn so với nhà, đất, căn hộ bên ngoài thị trường. Tuy vậy, nếu khách mua nhà đất phát mãi không nắm rõ các thủ tục phức tạp thì rất dễ gặp rủi ro do phát sinh tranh chấp. Trong bài viết dưới đây, batdongsanexpress sẽ phân tích những rủi ro thường gặp khi mua nhà phát mãi từ ngân hàng và các thông tin liên quan để bạn đọc tham khảo.
Phát mãi tài sản là quá trình ngân hàng hoặc đơn vị cho vay vốn đứng ra công bố và bán tài sản đảm bảo đang thế chấp tại đơn vị đó trong trường hợp người vay không thể chi trả chi phí hay thanh toán khoản nợ ngân hàng quá hạn đúng với quy định của pháp luật. Mục đích của quá trình này là nhằm trả một khoản nợ mà người vay không thể trả được.
Nhà phát mãi còn có tên gọi khác là nhà bị tịch biên, thường được gia chủ sử dụng để vay thế chấp tài sản với ngân hàng. Tức là, người vay phải giao ra được một tài sản có giá trị tương đương khoản tiền vay để đảm bảo cho việc thanh toán các khoản nợ sau này và người đi vay vẫn được quyền sở hữu tài sản đảm bảo. Nếu người vay không thể trả được nợ thì ngân hàng sẽ tiến hành tịch biên tài sản và phát mãi để thu hồi nợ.
Rủi ro về pháp lý thường sẽ phát sinh khi mua nhà tịch biên từ chủ nhà cũ (con nợ) gián tiếp qua ngân hàng. Nếu người mua giao dịch trực tiếp với “con nợ” tức là đang giao dịch với người không hoàn toàn sở hữu nhà đất bởi vì trên thực tế, tất cả giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng đều đang do ngân hàng nắm giữ.
Chính vì vậy, người mua cần tìm hiểu kỹ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất của ngôi nhà phát mãi để tránh rủi ro có thể xảy ra. Nếu vẫn không nắm rõ tình trạng pháp lý của ngôi nhà đó thì không nên mạo hiểm.
Xem thêm: Thế nào là thừa kế thế vị? Những quy định về thừa kế thế vị
Quá trình mua nhà đất phát mãi có sự góp mặt của ba bên bao gồm người mua, chủ sở hữu tài sản và ngân hàng. Do đó, quá trình hoàn tất thương vụ sẽ vô cùng rắc rối và mất nhiều thời gian hơn. Đồng thời, tính chất phức tạp của các mối quan hệ luôn tiềm ẩn những rủi ro có thể xảy ra.
Trong trường hợp này, người mua phải chờ một khoảng thời gian để trung tâm đấu giá yêu cầu cơ quan thi hành án tiến hành cưỡng chế chủ sở hữu tài sản bàn giao cho người trúng đấu giá. Điều này làm tốn nhiều thời gian và việc huy động lực lượng thi hành án tham gia cưỡng chế sẽ làm tiêu tốn thêm một khoản chi phí nhất định.
Mặc dù, tài sản phát mãi trên sàn đấu giá sẽ có ba đơn vị có thẩm quyền theo dõi cho nên mọi cơ sở pháp lý đều được đảm bảo tuân thủ và theo quy trình của pháp luật. Nhưng, người mua nhà đất phát mãi cũng có thể gặp rủi ro nếu chủ sở hữu tài sản làm đơn khiếu nại và có thể đưa ra nhiều lý do khác nhau để khiếu nại khi không muốn hợp tác. Bên cạnh đó, quá trình bán đấu giá cũng tồn tại những lỗ hổng khó lường.
Trong một số tình huống, kết quả đấu giá tài sản thế chấp vẫn có thể bị hủy bỏ do vi phạm quy định dẫn đến việc bị tòa án tuyên bố vô hiệu hóa hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc có thể là do các bên tham gia đấu giá thông đồng với nhau, móc nối nhằm hạ thấp giá tài sản.
Nhà đất phát mãi thông qua hình thức bán đấu giá chưa hẳn đã rẻ bởi vì khi đấu giá theo hình thức trả giá lên, người trúng đấu giá phải là người đưa ra giá cao nhất so với giá khởi điểm hoặc ngang giá khởi điểm trong nếu không có ai trả giá cao hơn giá khởi điểm.
Mặt khác, giá tài sản đã phát sinh thêm các chi phí khác như lãi phạt, tiền môi giới, tiền tổ chức đấu giá. Mặc dù vậy, người mua nhà phát mãi có thể yên tâm về mặt pháp lý của tài sản bởi vì ngân hàng đã tiến hành kiểm tra và thẩm định pháp lý của bất động sản sau đó tiến hành định giá cẩn thận trước khi nhận thế chấp.
Thực tế, người mua nhà đất phát mãi có thể mua được với giá rẻ hơn nếu biết được thông tin nội bộ trong ngân hàng sau đó làm việc trực tiếp với chủ sở hữu tài sản. Khi mua nhà phát mãi để ở, nếu giá rẻ hơn 20% so với giá thị trường thì bạn có thể cân nhắc mua. Còn nếu quyết định mua nhà phát mãi để đầu tư thì phải tính toán đến tính thanh khoản, chi phí lãi vay, vốn đầu tưêm:
Xem thêm: Phân biệt thị trường bất động sản sơ cấp và thứ cấp [2023]
Thủ tục phát mãi nhà đất thế chấp ngân hàng được tiến hành theo quy trình nghiêm ngặt theo quy định của Luật Đấu giá tài sản, Luật Đất đai cùng các văn bản pháp luật có liên quan.
Bước 1. Ngân hàng thông báo phát mãi
Bộ phận phụ trách xử lý tài sản có trách nhiệm thông báo về việc xử lý tài sản bằng văn bản cho các bên có liên quan. Những nội dung bắt buộc phải có khi đăng ký giao dịch đảm bảo theo đúng quy định của pháp luật gồm có:
Lý do tài sản bị xử lý
Các thông tin về tài sản
Các nghĩa vụ được bảo đảm
Các thông tin cụ thể về thời gian, địa điểm xử lý tài sản và phương thức xử lý tài sản đảm bảo
Bước 2. Định giá tài sản
Người vay vốn và ngân hàng có thể thỏa thuận với nhau về việc định giá tài sản đảm bảo. Trong trường hợp không có thỏa thuận chính thức thì tài sản thế chấp sẽ được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản. Quá trình định giá phải đảm bảo được tính khách quan, phù hợp với giá trên thị trường tính tại thời điểm định giá.
Bước 3. Bán tài sản nhà đất
Nếu bên đảm bảo thực hiện tất cả các nghĩa vụ với bên nhận đảm bảo và thanh toán chi phí phát sinh vào trước thời điểm xử lý tài sản đảm bảo thì sẽ có quyền nhận lại tài sản đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác về thời điểm được phép nhận lại tài sản đảm bảo trước khi xử lý.
Trong tình huống không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản đảm bảo hoặc bên đảm bảo không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thì tài sản này sẽ được đem đi bán đấu giá. Khoản tiền có được từ việc xử lý nhà đất phát mãi sẽ được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản đó, trừ trường hợp có các thỏa thuận khác.
Bước 4. Thanh toán số tiền thu về từ việc xử lý phát mại
Số tiền có được từ việc xử lý phát mãi tài sản sau khi thanh toán các chi phí liên quan đến thủ tục phát mãi sẽ phải tuân theo sự thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
Nếu trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản sau khi thanh toán chi phí liên quan đến thủ tục phát mãi thấp hơn giá trị tài sản thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán sẽ được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm và các bên phải thực hiện của mình khi xử lý phát mại quyền sử dụng tài sản, trừ khi các bên có các thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm.
Còn trong trường hợp số tiền nhận được từ việc xử lý tài sản bảo đảm sau khi thanh toán các chi phí liên quan đến thủ tục phát mãi cao hơn so với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì số tiền chênh lệch đó phải được trả cho người có tài sản.
Bước 5. Chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản cho người kế sở hữu
Nếu pháp luật quy định việc chuyển quyền sở hữu hay quyền sử dụng tài sản phải có sự chấp thuận bằng văn bản của chủ sở hữu tài sản, hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc giữa người thi hành án với người mua tài sản về việc xử lý tài sản đảm bảo thì hợp đồng cầm cố tài sản, thế chấp tài sản sẽ được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ đó.
Người mua nhà đất phát mãi nên tìm hiểu kỹ các thông tin liên quan bất động sản sắp mua chẳng hạn như lý do phát mãi, chủ sở hữu có đồng ý bàn giao lại tài sản hay không, nhà đất có đang thuộc diện quy hoạch hay không…
Ngoài ra, bạn nên làm việc và mua hồ sơ đấu giá ở các đơn vị bán đấu giá có uy tín để được bảo trợ pháp lý nếu có các rủi ro phát sinh. Tất nhiên, với hình thức này, bất động sản sẽ bị đẩy giá lên do phát sinh thêm các chi phí phụ như tiền môi giới, lãi phạt, tổ chức đấu giá…
Người mua nên tham khảo và tìm danh sách nhà đất phát mãi từ các công ty bất động sản uy tín trên thị trường đã được các ngân hàng ký gửi ủy thác bán tài sản gán nợ. Ngoài ra, bạn cũng có thể tìm kiếm thông tin trên website của các ngân hàng.
Người mua bất động sản phát mãi nên lựa chọn hình thức thanh toán ba bên tại ngân hàng và không nên thanh toán trực tiếp cho chủ nhà cũ (con nợ) để tránh những rủi ro có thể xảy ra.
Như vậy, BATDONGSAN EXPRESS đã cung cấp đầy đủ thông tin về khái niệm nhà phát mãi ngân hàng cũng như thủ tục mua và những vấn đề liên quan. Hy vọng bài viết sẽ giúp hữu ích với bạn và giúp bạn tránh được những rủi ro có thể xảy ra khi mua nhà phát mãi từ ngân hàng.
Những tin mới hơn
Những tin cũ hơn
