Trong nhiều năm, lĩnh vực bất động sản công nghiệp của Việt Nam đã chứng tỏ sự phát triển đáng kể và không ngừng mở rộng. Thành công có thể nhìn thấy rõ nhất là Việt Nam đã trở thành một trong những trung tâm sản xuất chính của châu Á. Tuy nhiên, dịch bệnh Covid-19 đã tạo ra một số thách thức cho lĩnh vực bất động sản nói chung và bất động sản công nghiệp nói riêng. Hãy cùng BẤT ĐỘNG SẢN EXPRESS tìm hiểu xem bất động sản công nghiệp là gì? Và những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay.
Bất động sản công nghiệp là gì?
Các sáng kiến đầu tư xây dựng khu công nghiệp (KCN), nhà xưởng cho thuê, kho bãi, văn phòng cho thuê, khu đô thị và các dự án đầu tư kinh doanh mặt bằng dịch vụ đều là những ví dụ về bất động sản công nghiệp. Sản xuất hàng công nghiệp.
Khái niệm về bất động sản công nghiệp cũng được liên kết với khái niệm đất công nghiệp.
Tiền thuê đất sẽ được sử dụng làm đất khu công nghiệp. Quy định tại Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Nhà nước cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất để đầu tư phát triển và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghiệp xuất khẩu.
- Người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm cho cả thời gian thuê; đối với diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần.
- Nhà đầu tư không phải nộp tiền thuê đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất đối với diện tích đất xây dựng công trình sử dụng chung.
Tại sao bất động sản công nghiệp ngày càng phát triển tại Việt Nam?
Việt Nam hiện nay đang trong giai đoạn công nghiệp hóa và hiện đại hóa, trong đó ngành công nghiệp được chú trọng để tăng trưởng. Hành lang pháp lý nhìn chung rõ ràng, nhiều biện pháp thuận lợi đã góp phần thu hút đầu tư trong nước và quốc tế vào tăng trưởng công nghiệp.
Hơn nữa, do Việt Nam được cho là có nguồn nhân lực dồi dào và giá nhân công rẻ, nhiều công ty và tổ chức lớn tìm cách thành lập nhà máy ở đó. Không nói thêm rằng năng suất lao động của người lao động Việt Nam khá tốt, nhận thức và trí tuệ cao hơn trước.
Mặt khác, khi sự tồn tại của con người ngày càng tiến bộ, nhu cầu tiêu dùng hàng hóa trong gia đình sẽ tăng lên. Khách hàng ở tầng lớp trung lưu trở lên cũng đang tăng lên ngày càng đông đúc. Do đó, các nhà đầu tư quốc tế quan tâm đến thị trường hàng hóa của Việt Nam.
Vì những triển vọng mở rộng sẽ nảy sinh khi Việt Nam tham gia các hiệp định thương mại tự do (FTA) thế hệ tiếp theo. Một loạt các loại thuế quan được bãi bỏ nhờ các hiệp định này nhằm thúc đẩy thương mại, và Việt Nam sẽ có nhiều khả năng hơn để chia sẻ khoa học và công nghệ với các nước công nghiệp phát triển, chuyển đổi từ xuất khẩu các mặt hàng có giá trị. Từ giá trị thấp đến giá trị cao ... việc đưa các công ty vào thị trường Việt Nam để gặt hái những lợi ích từ các hiệp định.
Hơn nữa, mối quan hệ hiện tại giữa Trung Quốc và Hoa Kỳ đòi hỏi các doanh nghiệp lớn phải tính đến việc di dời các hoạt động sản xuất đến các địa điểm an toàn hơn. Theo thông cáo báo chí, hơn một nửa số công ty Trung Quốc có ý định phát triển sang các quốc gia láng giềng, trong đó có Việt Nam.
Theo một nghiên cứu từ Vụ Quản lý các khu kinh tế, nước ta có 335 khu công nghiệp tính đến tháng 11 năm 2019. 79 khu công nghiệp hiện đang phát triển, còn 256 khu đang hoạt động. Tỷ lệ lấp đầy bình quân 75% trở lên. Tuy nhiên, do tốc độ phát triển công nghiệp ngày càng nhanh nên nhu cầu về đất công nghiệp không ngừng tăng lên. Bất động sản công nghiệp vẫn cho thấy sức hút của thị trường này không hề thua kém các phân khúc khác. Thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đã không còn là “cuộc chơi” của riêng đầu tư đất nền mà đầu tư BĐS công nghiệp vẫn tỏ ra là lựa chọn an toàn.
Tiềm năng phát triển bất động sản công nghiệp trong tương lai
Chi phí thuê bất động sản công nghiệp ở Việt Nam tương đối đắt, khoảng 95 USD / m2 cho thời gian thuê 50 năm. Giá cao hơn đáng kể ở nhiều địa điểm có tốc độ tăng trưởng nhanh. Điều này cho thấy nhu cầu thuê đang ở mức cao, thể hiện qua việc tăng giá. Để tận dụng hết thị trường, các nhà đầu tư nên tận dụng tối đa các nguồn lực của mình.
Trên khắp cả nước, một số cụm công nghiệp lớn mới đã hình thành. Hà Nội và Hải Phòng ở phía bắc đã trở thành các cụm công nghiệp tiêu biểu do kết quả của sự đổi mới trong các quy định về cơ sở hạ tầng và thủ tục pháp lý. Đà Nẵng và Quảng Ngãi tại khu vực miền Trung cũng đang thu hút nhiều dự án đầu tư bất động sản mới. Có các tỉnh thuộc khu vực Đông Nam Bộ như Thành phố Hồ Chí Minh, phía Nam. Các khu vực phát triển sôi động nhất bao gồm Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu, Đồng Nai và Long An.
Để tận dụng xu hướng của dòng tiền đầu tư nước ngoài, các khu công nghiệp ở Việt Nam ngày càng phát minh ra để mở rộng và trở nên hấp dẫn. Một trong những diễn biến đáng chú ý nhất là các khu công nghiệp đang ngày càng chuyển đổi từ các hình thức thông thường sang hiện đại. Đặc biệt là các khu công nghiệp phía Nam.
- Các nhà máy cao tầng được xây dựng tại các khu công nghiệp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
- Chuyển mô hình cũ thành khu thương mại, dịch vụ, khu công nghệ cao gắn với các vùng đô thị hiện đại;
- Cùng với hoạt động cho thuê bất động sản công nghiệp, hoạt động cho thuê văn phòng, căn hộ và các dịch vụ kèm theo như giải trí, giáo dục, mua sắm, vui chơi ... cũng đang được triển khai.
- Sẽ tiếp tục nghiên cứu mô hình kiểu mới cung cấp dịch vụ, nâng cấp hạ tầng công nghệ thông tin, sử dụng năng lượng tái tạo.
Ưu nhược điểm của bất động sản công nghiệp
- Giá thuê đất công nghiệp gần đây đã tăng
- Lợi nhuận cho thuê nhà xưởng lớn hơn so với các loại hình khác.
Trong trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm thì khả năng chuyển nhượng bị hạn chế.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2013, đất khu công nghiệp được cho thuê trong hai trường hợp cơ bản:
Trường hợp cho thuê lại đất thì trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; đối với trường hợp thuê lại đất thì trả tiền thuê đất hàng năm.
Quyền và nhiệm vụ được quyết định trên cơ sở cá nhân. Tuy nhiên, chỉ trong trường hợp thuê đất trả tiền một lần trong khu công nghiệp thì họ mới có khả năng “chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản do mình quản lý gắn liền với tài sản đó”.
Khó khăn của thị trường bất động sản công nghiệp hiện nay
Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đại dịch và những thay đổi trong quy trình hành chính đang gây sức ép lên thị trường bất động sản nói chung. Các doanh nghiệp đầu tư liên tục phải đối mặt với những thách thức vì hoạt động xây dựng phải tạm dừng trong một thời gian dài, và chuỗi cung ứng hàng hóa thay đổi, dẫn đến thiệt hại về kinh tế. Do hậu quả nặng nề, nhiều công ty từ nhỏ đến lớn đã phải giải thể hoặc phá sản.
Số liệu thực tế cho thấy hoạt động giao dịch bất động sản giảm 60-70%. Theo thống kê, khoảng một nửa số sàn giao dịch đã buộc phải đóng cửa. Khách hàng không còn lo ngại do thiếu nguồn cung cấp. Các nhà đầu tư không muốn chơi trò chơi nguy hiểm nữa, thay vào đó hướng tất cả các nguồn lực của họ vào việc chống lại đại dịch và giảm nhẹ hậu quả của nó.
Về lĩnh vực bất động sản công nghiệp, đại dịch Covid-19 đã tạo ra một số thách thức trong hoạt động hậu cần, chẳng hạn như tạo ra chuỗi cung ứng hàng hóa cho đầu tư, sản xuất và kinh doanh. Theo nghiên cứu vào tháng 1 năm 2020 của Trading Economics, chỉ số sản lượng công nghiệp (IIP) của nước ta đã giảm 5,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Các hoạt động sản xuất không ngừng được khuyến khích và đang có xu hướng gia tăng kể từ tháng 1 năm 2017. Tuy nhiên, đại dịch đã kìm hãm tốc độ tăng trưởng nhanh chóng đó.
Theo những thông tin mà BẤT ĐỘNG SẢN EXPRESS đã chia sẻ bên trên, bất động sản công nghiệp sẽ là hạng mục đầu tư có triển vọng hàng đầu trong tương lai. Nhà nước cũng đã thực hiện một số luật mới để thúc đẩy, hỗ trợ và tạo điều kiện cho thị trường này phát triển một cách chính xác, tận dụng những lợi ích tiềm năng hiện có. Mặc dù không miễn nhiễm với tác động rộng lớn của đại dịch Covid-19, nhưng thị trường bất động sản công nghiệp đã cho thấy sức “đề kháng” mạnh mẽ đáng ngạc nhiên. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư trong nước cũng như nhiều công ty quốc tế đang háo hức bơm tiền vào thị trường. Năm 2021 sẽ là năm của bất động sản công nghiệp, mang đến cơ hội cho bất kỳ nhà đầu tư nào sẵn sàng chớp lấy cơ hội.
Những tin mới hơn
Những tin cũ hơn
